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11.1二手房之二手房买卖流程

作者:佚名 来源:互联网 日期:2015-03-19

    二手房基本概念


    二手房是相对开发商手里的商品房而言,它是房地产产权交易二级市场的俗称。凡产权明晰、经过一手买卖之后再行上市的房屋均可称之为二手房。其中包括已购公房和经济适用房。包括商品房、允许上市交易的二手公房(房改房)、解困房、拆迁房、自建房、经济适用房、限价房。


  二手房买卖流程


  1、确定自身需求


  购房者先根据家庭成员数量、家庭经济状况等状况,确定需要购买房子的地点、户型、面积、价格。


  2、寻找房源


  了解和寻找房源有以下几种途径:


  (1)亲戚、朋友介绍。这种方法信息相对真实,但信息面较窄,成功率不高。


  (2)逛街找房子,在目标区域询问该区域住户是否有房屋出售。这种方式相对直观,但费时费力,成功率不高。


  (3)通过报纸、网络信息或登出求购信息进行了解和寻找。这种方法需要面对海量的信息,广告内容真实性不易把握。


  (4)选择有资质的房地产经纪公司代理购买,中介公司会根据购房者需求代为寻找房源。这种方式省时省力,能在短时间找到合适的房源,但中介公司会从中收取中介费用,使购房成本增加。


  3、买卖双方沟通:买方了解房屋整体现状及产权状况,要求卖方提供合法的证件,包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。


  4、实地看房。买方需要实地考察该房源配套、户型等相关信息。


  5、定房:买方在确定卖方房源合法,可以上市交易后,可以交纳购房定金(不是必经程序),买卖双方签订房屋买卖合同(或称房屋买卖契约)。买卖双方通过协商,对房屋位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后,双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。


  6、提出交易申请:买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请,接受审查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后,管理部门要查验有关证件,审查产权,对符合上市条件的房屋准予办理过户手续,对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请,禁止上市交易。


  7、签买卖合同:房地产交易管理部门根据交易房屋的产权状况和购买对象,按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后,交易双方才能办理立契手续。现在北京市已取消了交易过程中的房地产卖契,即大家所俗称的“白契”。


  8、缴纳税费。税费的构成比较复杂,要根据交易房屋的性质而定。


  9、办理产权转移过户手续。交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后,交易材料移送到发证部门,买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。


  10、贷款和保险:对贷款的买受人来说在与卖方签订完房屋买卖合同后由买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续,银行审核买方的资信,对双方欲交易的房屋进行评估,以确定买方的贷款额度,然后批准买方的贷款,待双方完成产权登记变更,买方领取房屋所有权证后,银行将贷款一次性发放。


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